אולי פעם שמעתם באיזה מוסף נדל“ן מישהו שאומר שעכשיו זה לא זמן טוב לקנות דירה, או לא זמן טוב למכור דירה. אך לפי מה קובעים מתי הזמן הוא טוב או לא טוב?
התנודות בשוק הנדל“ן הן בעיקר תוצאה של היצע וביקוש. אנשי הנדל“ן נוהגים להשתמש במונחים של שוק של קונים או שוק של מוכרים, ואלו הם מושגים הנובעים מתוך ההיצע והביקוש והשפעתו על רמת המחירים – פעם הוא מיטיב עם הקונים, ופעם הוא מיטיב עם המוכרים.
שוק של קונים
שוק של קונים הוא המצב בו ההיצע גובר על הביקוש. כלומר ישנו היצע גדול של דירות למכירה, אך פחות אנשים שמתעניינים ברכישת הדירות.
ומצב כזה הוא יתרון עבור מי שרוצה לקנות דירה, המוכרים מוכנים להתגמש במחיר ולהציע דירות במחירים אטרקטיביים ביותר.
הם מבינים שלקונים ישנן אלטרנטיבות רבות והם מורידים את המחירים. ולא רק המחירים, זוהי הזדמנות לשפר את כל תנאי העסקה.
זהו המצב המושלם עבור הקונים. ישנו פחות חשש שדירות יחטפו, מה שמעניק לקונה את האפשרות לקחת את הזמן, לבחון אלטרנטיבות, להתנהל בצורה שקולה ולנהל משא ומתן בלי החלטות נמהרות.
אצלנו במשרד תיווך רימקס VIP בחיפה אפשר לבדוק את כל האלטרנטיבות, לערוך השוואות ולהשתמש בזה בתור כלי לצורך ניהול המשא ומתן.
לעומת זאת אם אתם דווקא מעוניינים למכור דירה, למרות שזהו שוק של קונים, עליכם לעשות מאמצים על מנת לבדל את הייחודיות של הדירה ואת האטרקטיביות שלה עבור הלקוח. תצטרכו לתקן את כל הליקויים ולוודא שהדירה במצב טוב.
חשוב ליצור רושם ראשוני חיובי על הקונים ולכן צריך גם לוודא שהדירה נקייה, אין בה ריחות רעים או כל דבר שעשוי להרתיע את הקונים.
בסופו של דבר עליכם לשים את הדגש על שיווק טוב, למשל באמצעות הכנת תמונות יפות ואטרקטיביות של הדירה.
עליכם לבצע סקר מחירים ולהציע את ביתכם במחיר התואם לרמת המחירים השוק.
שוק של מוכרים
שוק של מוכרים הוא המצב ההפוך, כלומר המצב בו ישנם ביקושים גבוהים לדיור, אך ההיצע נמוך. בשוק כזה ישנם קונים רבים המבקשים לרכוש נכס, אך מלאי הדירות הוא מצומצם. וזה כמובן מעניק כוח למוכרים.
בשוק זה ניתן למכור דירות מהר יותר ובמחיר גבוה יותר. הרוכשים יודעים כי קשה למצוא דירות ולכן הכוח שלהם בניהול משא ומתן יורד.
הם חוששים לפספס הזדמנויות וגדולים הסיכויים שהם יקבלו את הנכס כפי שהוא ללא ניהול משא ומתן וללא הצבת דרישות.
בעלי הנכסים יכולים למצוא את עצמם מתנהלים מול רוכשים רבים המעוניינים בדירה, וכך הרוכשים מנהלים ”מלחמת הצעות מחיר“ ומגישים הצעות טובות יותר עבור המוכר. בסופו של דבר המוכר עשוי אפילו לקבל תמורה גבוהה יותר ממה שמלכתחילה ביקש.
עבור מי שרוצה לרכוש דירה בתנאי שוק של מוכרים, חשוב לא לבזבז זמן. כמובן שאין זה אומר שיש לקבל החלטות נמהרות ללא שיקול דעת.
אך חשוב שתהיו מוכנים לעסקה, למשל לדעת מהו סכום המשכנתה שהבנק מוכן לתת לכם, על מנת לא ליצור עיכובים מיותרים.
כנראה גם שתצטרכו לערוך פשרות מסוימות. זהו אינו הזמן להציב דרישות גבוהות לבעלי הנכס, מכיוון שהם פשוט יכולים למכור אותו למישהו אחר. לכן היצמדו רק לדרישות המהותיות והחשובות באמת.
חשוב גם שתיזהרו לא להיכנס למלחמות מחירים בהן אתם מגישים הצעות גבוהות ממה שתכננתם להוציא.
זכרו כי בית הוא השקעה לשנים ארוכות, ולפעמים עדיף לחכות שהשוק יתקרר קצת במקום לעשות עסקה נמהרת.
ועבור אלו שרוצים למכור בית בשוק של מוכרים, אמנם יהיה לכם יותר קל אך עדיין עליכם לשווק נכון את הדירה על מנת לקבל את המחיר המרבי. הכינו את הדירה למכירה, וודאו שהיא נקייה ואטרקטיבית.
תוכלו לנסות לבקש מחיר שהוא קצת יותר נמוך ממחיר השוק על מנת לעודד מלחמת הצעות מחיר מצד הקונים.
ושימו לב שאתם בוחרים את ההצעות שאתם מקבלים בצורה נבונה. הנטייה הטבעית שלנו היא לחפש את ההצעה הגבוהה ביותר, אך זכרו שהבנקים מעניקים הלוואות על פי הערכת שמאי ולא מחיר המכירה, כך שתיזהרו מהוצאות גבוהות שעלולות להביא את הקונה לבעיות מימון מהן אתם תסבלו.
זיהוי מצב השוק
האם אנחנו נמצאים עכשיו בשוק של קונים או שוק של מוכרים? בין אם אתם מחפשים לרכוש דירה או למכור, עליכם לשאול את עצמכם את השאלה הזו.
כמובן שתוכלו להתייעץ איתנו ברימקס VIP, אנו מכירים את השוק. אך ישנן גם אינדיקציות אותן תוכלו לזהות בעצמכם.
תוכלו לבחון את היצע הדירות למכירה, למשל אלו שאתם רואים במשרד התיווך. עליכם לנסות להעריך האם זהו היצע גבוה או נמוך.
אם יש ברשותכם את הנתונים, תוכלו גם לבדוק את היחס בין היצע הדירות הקיים, לאלו שנמכרו בחודש האחרון.
ככל שהיחס יותר גבוה כך זוהי אינדיקציה שאנו בשוק של קונים, וככל שהוא יותר נמוך, זוהי אינדיקציה שאנו בשוק של מוכרים.
ניתן גם להסתכל על העסקאות בשוק ולראות בכמה בתים נמכרו בפועל, לעומת המחיר שבהם הוצעו.
אם נראה שהמחירים ששולמו בפועל גבוהים יותר מהמחירים שהמוכרים ביקשו, זוהי אינדיקציה לשוק של מוכרים.
ואם נראה ההפך, כלומר בתים נמכרים בפחות מהמחיר המבוקש, זוהי אינדיקציה לשוק של קונים.
שימו לב למשל פרסום מודעות המכירה, ככל שהדירות מוצעות למכירה במשך תקופה אורכה יותר, זוהי ראייה לכך שמדובר בשוק של קונים.
שימו לב גם להשתנות המחיר במודעות; אם אתם רואים שהמחירים של הנכסים יורדים, זוהי גם עדות לכך שהמוכרים מתקשים למכור.
לסיכום
הבנה של מצב השוק תסייע לכם להתנהל בצורה טובה יותר. כך תהיו מודעים לכוח ניהול המשא ומתן שלכם, ותוכלו גם לשקול האם להמתין עם העסקה במידה והנסיבות מאפשרות זאת.
כאן גם בא לידי ביטוי היתרון של עבודה עם משרד תיווך רימקס VIP בחיפה. למתווכי נדל“ן ישנה היכרות גדולה עם השוק והמגמות הקיימות, והם יכולים לסייע לכם בקבלת ההחלטות הנכונות בעיתוי הנכון.